Jawapan: Kalau syarikat saya, kelayakkan akademi minimum SPM la. Yang paling penting berkemampuan untuk buat aktiviti jualan dan pemasaran.

Tak perlu ambil exam, tak perlu ada lesen. Daftarkan diri ke Agensi Hartanah yang berdaftar dengan LPPEH dan anda akan dilatih untuk menjadi ejen hartanah. 

Lesen hanya diperlukan sekiranya anda ingin membuka syarikat hartanah anda sendiri.

Mohd Burhanuddin Othman
www.hartanah2u.com 

Jawapannya Tidak. 

Sebelum ni cukai yang dikenakan dipanggil Real Property Gain Tax atau RPGT yang dikenakan kepada penjual hartanah kurang dari 5 tahun (Individu) atau 6 tahun (Syarikat) dari tarikh hartanah tersebut dibeli.

Cukai ini dihapuskan oleh kerajaan pada April 2007 untuk merangsang sektor hartanah. Oleh kerana itu tak perlulah saya terangkan disini cara mengiranya.

So kalau Jual Hartanah walaupun baru je beli tak dikenakan RPGT.

Harap para pembaca dapat mengambil manfaat. 

Wallahua’lam

Mohd Burhanuddin Othman
www.hartanah2u.com 

Saya baru ditanya oleh seorang owner yang ingin menjual rumah di Bangi, sebagai ejen hartanah, apa yang kami lakukan?

1. Kami merupakan ‘consultant’ bagi kedua-dua pihak penjual dan pembeli.
2. Memberi nasihat kepada pelangan kami berkenaan prosedur yang perlu dipatuh, pinjaman yang sesuai, masalah-masalah yang biasa berlaku khususnya kes-kes tertentu yang jarang diketahui oleh penjual.
3. Memberikan maklumat penyelesaian yang sesuai bagi rumah-rumah yang bermasalah dari segi hak milik, kes pusaka, pemilikan ramai dan macam-macam lagi.
4. Kami menjalankan aktiviti marketing melalui kaedah-kaedah yang sesuai untuk rumah-rumah tertentu. Ini merupakan kepakaran kami yang paling penting.
5. Kami diberi lesen untuk memegang duit booking sebagai Pemegang Amanah bagi menjamin ketelusan dan mengurangkan kerugian di pihak pembeli dan penjual.
6. Kami menasihati pelanggan kami berkenaan harga pasaran semasa dan harga yang sesuai untuk hartanah yang hendak dijual.
7. Kami menasihati pelanggan kami berkenaan persediaan yang perlu dilakukan oleh penjual terhadap hartanah yang hendak dijual.
8. Membawa pembeli untuk melihat hartanah yang hendak dijual.
9. Banyak lagi. Nanti saya update. Skang ni ada kerje skit.

Wallahua’lam

CCRIS tuh Apa?

CCRIS sistem yang dikelolakan oleh Bank Negara untuk mengumpul maklumat hutang dari Institusi Perbankan dan menyalurkan kembali maklumat tersebut kepada bank. Bank akan gunakan maklumat ini untuk memproses permohonan pinjaman.

Apa Maklumat CCRIS yang ada?

CCRIS menyimpan maklumat berkaitan liabiliti semasa pelanggan bank yang terbit dari kemudahan kredit yang ditawarkan oleh pihak bank.

Macamana nak check CCRIS?

Pergi Bank Negara. Boleh check secara percuma. Kalau anda berada jauh dari lembah  Klang, anda boleh menghubungi Bank Negara dan dapatkan secara Pos.

Berapa Lama Tempoh Rekod yang ada pada CCRIS?

Berdasarkan taklimat oleh kawan-kawan dari bank, rekod yang disimpan hanyalah 10 ke 12 bulan terakhir sahaja. Maksudnya, kalau kita sangkut-sangkut bayar hutang sebelum setahun terakhir, CCRIS dah tak menyimpan rekod tu lagi.

Wallahua’lam.

Siapa yang mengawal aktiviti Ejen Hartanah? -  sepertimana Lawyer ada BAR Council, Ejen hartanah dikawal oleh LPPEH atau Board of Valuers, Appraisers and Estate Agents Malaysia. LPPEH yang akan memastikan setiap ejen hartanah mematuhi etika dan peraturan.

Macamana Nak Kenal Ejen Hartanah Berdaftar?

1. Check di http://www.lppeh.gov.my.
2. Ada VE atau E number (cth VE0123 atau E0928) pada syarikat.
3. Minta la business card dari ejen. Cara paling mudah. huh!

Kepada Siapa Booking Boleh dibayar?

Agensi Hartanah yang diberi lesen. Cheque atau Bank Draft dibayar kepada Syarikat. Bukan kepada nama Property Negotiator yang berdaftar dengan agensi. ‘MKS Realty‘ dan bukannya ‘Mohd Burhanuddin Othman‘ saya la tu. hehe. Bayar dengan cara Cheque atau Bank Draft lebih selamat dari bayar cara cash. Oh ye! jangan lupa dapatkan resit rasmi.

Kalau ada agen hartanah yang tidak berdaftar dan mengambil duit booking, boleh di dakwa di mahkamah. Sudah ada kes-kes pendakwaan yang berjalan dan sudah selesai sekarang ni.

Dalam kes ini, pembeli enggan untuk sign sales and purchase agreement setelah booking dibayar dan LOF ditandatangani sehingga hampir dua bulan walaupun saya mendesak banyak kali. Alasannya ialah dia ingin dapatkan dulu Balance Statement hutang owner.

Kenapa pembeli minta? sebab bimbang sekiranya Harga jualan rendah dari jumlah hutang yang masih tertunggak. (Saya akan terang perkara ini lain kali insyaAllah)

Adakah pembeli berhak meminta perkara ini? Pembeli sememangnya ada hak, tetapi penjual juga berhak untuk tak bagi maklumat ini. Kalaupun nak dapatkan juga, cubalah minta sebelum bayar booking.

Pertamanya, perkara ini tidak ada disebut didalam Letter of Offer to Purchase (LOF).

Keduanya, Pembeli dikehendaki sign Sales and Purchase (S&P) dalam masa 14 hari dari tarikh LOF di tandatangani oleh Penjual dan Dokumen Lengkap diterima.

Ketiga, Lawyer akan memohon redemtion statement secara rasmi dari bank owner untuk mengetahui baki pinjaman owner.

So, nyata disini pembeli tersilap dan lebih malang lagi pembeli tadi pula yang menasihati peguamnya :).

Owner ambil keputusan untuk tarik diri kerana pembeli enggan sign s&p dalam tempoh ditetapkan (14 hari) dan duit booking di’hangus’kan dengan keputusan penjual tadi kerana pembeli melanggar term yang ada dalam LOF.

Kesimpulan dari senario ini ialah pembeli sepatutnya meneliti sebaiknya kandungan Letter of Offer to Purchase yang disetujui kedua-dua pihak kerana apa sahaja yang berlaku sebelum Perjanjian jual beli ditandatangani akan merujuk LOF ini.

Bersambung Bahagian 4: Membuat Bayaran Kepada Ejen HARAM (Tidak Berdaftar).

Masalah biasanya berlaku bila penjual meletakkan harga sesuka hati. Kalau boleh setinggi yang mungkin.

Pengalaman saya ada penjual yang sebut “Ahh! Market Value ni tak leh kira sangat. Kita dengar dulu loyar buruk dia dulu”. Kita agen ni dianggap ‘Loyar Buruk’ je. Masa tuh saya dah check dengan valuer. Harga semasa sekitar 1mil sahaja. Tetapi penjual nakkan harga 2.5mil.

Biasanya pembeli yang kene trap ni pembeli yang ghairah sangat nak beli hartanah tersebut.

Saya sebagai agen biasanya akan guide penjual berdasarkan kemudahan dan teknik yang kita ada untuk check market value. Selain tu kita juga biasanya akan minta panduan dari valuer berkenaan harga pasaran ni.

Macamana Nak Check Market Value

Boleh check ngan Valuer sendiri. senarai valuer boleh tengok sini (www.lppeh.gov.my). Call je mana-mana valuer dan tanya harga pasaran hartanah yang nak dibeli.

Biasanya valuer ngan berbesar hati akan tolong check kan market value ni.

Tapi kene pilih jugak valuer yang ‘biasa’ dengan kawasan lokasi hartanah tersebut. Valuer ni pun tak la bagus sangat nak ingat dan mahir harga pasaran seluruh malaysia ni.

Selain tuh tanya bank-bank yang berdekatan dengan hartanah yang nak dibeli tu. Atau minta diorang yang cadangkan valuer yang jadi panel dan boleh dihubungi. Lagi senang.

Tanya saya pon boleh. hehe. Tapi kene tanya area yang saya berkhidmat la. Kami (agen) pun ada tools berkenaan dengan harga pasaran ni.

Valuer ni plak pelbagai. Pengalaman saya jual rumah di seksyen 8 bangi. Saya sendiri dah check harga pasaran RM230k. Tapi bila pembeli submit loan, ada valuer yang bagi harga 180k. Mengarut Betul!.

Sedangkan saya sendiri dah jual rumah di seksyen 8 ni beberapa unit. Dan harga yang ditawarkan oleh tuan rumah berdasarkan harga pasaran. Akhirnya, Pembeli dapat pinjaman berdasarkan harga 230k. Dan valuer yang buat penilaian memang dah banyak pengalaman buat valuation report di bangi ni.

Kesimpulannya cuba check dengan banyak valuer dan pastikan valuer tu ada pengalaman dan mahir dikawasan lokasi hartanah yang nak dibeli.

Apa Risiko Beli Hartanah Yang ‘Over Price’?

Kesannya Pembeli kene stand by deposit lebih besar dari 10%. Biasanya bank akan sediakan pinjaman berdasarkan “HARGA PASARAN” dan bukannya “HARGA JUALAN”.

Cthnya:

HARGA JUALAN = RM250k

HARGA PASARAN = RM230k

PINJAMAN (90%) = 90% x RM230k = 207k

Deposit = RM43k (Sepatutnya bayar 10% je iaitu RM25k je)

elehh! senang je ni.

Bersambung Bahagian 3: Tidak Teliti dan Patuh Pada Terma Dalam Letter Offer To Purchase.

Sepanjang kareer saya sebagai agen hartanah, saya telah berpeluang untuk berdepan dengan pelbagai masalah yang dihadapi oleh pembeli rumah. Pada pandangan saya kesilapan berikut perlu dielakkan oleh pembeli rumah sebelum membuat keputusan membayar booking atau earnest deposit.

KESILAPAN PERTAMA: Tidak terlebih dulu memeriksa dengan Bank Kelayakan pinjaman dan Kadar pinjaman.

Masalah yang biasa timbul ialah ada pembeli yang mempunyai rekod bayaran pinjaman yang tidak baik disebabkan bayaran installment yang ’sangkut-sangkut’, atau blacklist disebabkan oleh masalah card credit, menjadi penjamin kepada peminjam yang bermasalah.

Macaman nak check?

Anda boleh dapatkan pre-approvel dari bank atau berjumpa dengan mana-mana pegawai bank yang menguruskan pinjaman perumahan. Biasanya permohonan pinjaman tak akan diproses lagi selagi pembeli belum membayar apa-apa deposit (mungkin ada). Tetapi bank akan temuduga pembeli juga untuk dapatkan maklumat berkenaan gaji, komitmen pinjaman lain, masalah sebagai Penjamin dsbgnya. Bank akan tentukan samada layak atau tak berdasarkan maklumat yang diberi oleh pembeli diperingkat ni.

Boleh ke check CTOS dan CCRIS?

Kalau ikut pengalaman saya bertanya dengan banker,  diorang takkan check CTOS & CCRIS kalau pembeli bertanya tanpa membuat permohonan pinjaman yang lengkap (nak mohon kene ada resit bayaran deposit atau Letter Offer to Purchase).

Kalau Ada Masalah ‘Sangkut-sangkut Bayar Hutang’ macamana?

Anda boleh cuba MBSB. Dengar khabar dari kawan-kawan bank yang lain, MBSB tak terlalu strict berkenaan CTOS ni. Permohonan lebih mudah. Tapi cumanya mungkin interest rate dia tinggi sikit.

Boleh dapat balik ke booking kalau loan tak lulus?

Tak boleh. Loan tak approve dianggap kesilapan dipihak pembeli. Pembeli sepatutnya check terlebih dulu sebelum membuat bayaran booking.

Bersambung di Bahagian Dua: Tidak Check Harga Pasaran Semasa Hartanah. Tungguuuu.